Artigo
Patrimônio de afetação e regime especial
A unidade de apuração deixa de ser a empresa e passa a ser a obra.
Vinícius Sanches Urzêda
OAB/GO 44.657 · Especialista em Direito Tributário pelo IBET
Resposta direta
Patrimônio de afetação e regime especial: como funciona
A afetação separa o terreno e as acessões de um empreendimento do patrimônio geral da incorporadora, para proteger quem comprou na planta. O patrimônio de afetação e regime especial andam juntos: submetido o empreendimento à afetação, a incorporadora pode optar por regime de tributação próprio, com apuração separada da empresa, obra por obra.
A separação
Primeiro societária, depois tributária
A afetação nasce como proteção ao adquirente, não como planejamento fiscal. O regime tributário é consequência, e depende dela.
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A averbação na matrícula do empreendimento é o ato que constitui a afetação e o pressuposto da opção.
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Afetado o empreendimento, o patrimônio da obra responde por ela e não se mistura ao da incorporadora.
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A apuração por obra passa a valer, com recolhimento unificado sobre a receita daquele empreendimento.
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Empreendimento não afetado segue a apuração geral da empresa, com a presunção da venda de imóvel construído.
A escolha
Por empreendimento, e sem volta
É o ponto que exige decisão informada: a opção não se desfaz, e ela vale para a obra até o fim dela.
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A adesão irretratável alcança o empreendimento afetado, não a empresa.
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Obra longa em regime que deixou de ser vantajoso segue nele, o que torna a simulação inicial decisiva.
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A comparação precisa considerar o custo estimado da obra e o ritmo de venda, não só a alíquota.
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Incorporadora com várias obras pode ter parte delas no regime especial e parte fora, e isso não é inconsistência.
A rotina
O que a apuração por obra exige
Apurar por empreendimento significa manter controles que muitas incorporadoras não têm antes de precisar deles.
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Receita, custo e recolhimento precisam ser segregados por empreendimento, com contabilidade que permita a separação.
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Distrato e devolução de unidade exigem ajuste da receita já tributada daquele empreendimento.
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Juros e correção sobre parcelas têm natureza própria e não se confundem com a receita de venda.
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Encerrada a obra e entregues as unidades, a apuração do empreendimento se encerra com ela.
Patrimônio de afetação e regime especial: por onde começar
A conferência é feita sobre a documentação da empresa, antes de qualquer proposta. Pontos que aparecem com frequência: averbação na matrícula, apuração por obra e adesão irretratável.
O método
Como a revisão tributária é conduzida
A ordem é sempre a mesma, e ela começa pela documentação, não pela tese. Proposta antes de conferência é proposta sobre suposição.
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Conferência documental do que a empresa de fato faz, contra o que a escrituração e as notas descrevem. Divergência entre atividade real e atividade declarada é a origem mais comum de recolhimento a maior.
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Comparação entre os regimes possíveis com os números do período, não com média de setor. Simples Nacional, lucro presumido e lucro real mudam de posição conforme a folha e a margem da própria empresa.
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Levantamento do que foi recolhido nos cinco anos anteriores. O prazo do art. 168 do Código Tributário Nacional é contado de cada recolhimento, um a um, e o mais antigo prescreve a cada mês que passa.
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Medida judicial apenas quando a via administrativa não resolve. Boa parte do que se recupera sai de retificação e de pedido administrativo, sem processo.
A presunção do lucro presumido não é a mesma para toda atividade. A Lei nº 9.249/95 fixa percentuais distintos por tipo de receita, e aplicar o percentual errado produz recolhimento a maior que se repete em todo trimestre, sem que nada na guia indique o erro.
A recuperação do que foi pago a maior segue o prazo de cinco anos do Código Tributário Nacional, contado de cada recolhimento. O valor volta corrigido pela Selic, por restituição ou por compensação com tributos federais vincendos, e a escolha entre as duas vias depende do volume de débitos que a empresa tem a vencer.
Perguntas frequentes
Perguntas sobre patrimônio de afetação e regime especial
Patrimônio de afetação e regime especial são obrigatórios?+
A afetação é uma escolha da incorporadora, com efeitos societários próprios, e o regime tributário especial é outra escolha que depende dela. Nenhuma das duas é automática.
Posso desistir do regime depois?+
Não em relação ao empreendimento já submetido: a adesão é irretratável para aquela obra. Obras futuras são decisões novas e independentes.
Construtora que presta serviço pode usar o regime?+
O regime é da incorporação com patrimônio afetado. Prestação de serviço de construção para terceiro é atividade distinta, com presunção própria no lucro presumido.
Corro risco de autuação pela Receita Federal?+
O risco existe em qualquer apuração, mas é reduzido quando a empresa efetivamente presta os serviços equiparáveis e a mudança de base é amparada por decisão judicial. A tese está pacificada no Superior Tribunal de Justiça desde 2009 e vem sendo confirmada por diferentes Tribunais Regionais Federais.
Como recebo de volta o que já paguei a mais?+
Os valores recolhidos indevidamente nos últimos cinco anos podem ser recuperados por compensação com tributos federais futuros ou por restituição, com correção pela taxa Selic. A escolha entre as duas vias depende do volume de débitos federais que a empresa tem a vencer.
Fontes
Onde conferir o que está nesta página
Tudo o que se afirma aqui pode ser lido na fonte. Os endereços vão para o texto oficial, não para resumo de terceiro.
- Lei nº 9.249/1995: os arts. 15 e 20 fixam as presunções do lucro presumido, atividade por atividade.
- Código Tributário Nacional: o art. 14 traz os requisitos da imunidade e o art. 168 o prazo de cinco anos para repetição.
- Lei Complementar nº 116/2003: a lista de serviços, o local da prestação e a não incidência na exportação.
- Constituição Federal: o art. 150, VI, e o art. 195, §7º, são a base das imunidades invocadas aqui.
- Receita Federal: o órgão que administra os tributos federais e analisa restituição e compensação.
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