Artigo

Permuta de terreno sem torna

Ninguém pagou nada a ninguém. A pergunta é se, ainda assim, houve receita.

Vinícius Sanches Urzêda

OAB/GO 44.657 · Especialista em Direito Tributário pelo IBET

Resposta direta

Permuta de terreno sem torna: a divergência

Na permuta de terreno sem torna, o proprietário entrega a área e recebe unidades do empreendimento em vez de preço, sem pagamento em dinheiro de nenhum dos lados. A discussão é se essa operação gera receita tributável para a incorporadora, e ela não está pacificada: a administração tributária e os contribuintes divergem, e há decisões judiciais em sentidos distintos.

Permuta de terreno sem torna e a discussão sobre receita tributável — Matéria controvertida: a análise do caso concreto precede qualquer expectativa de resultado.

A operação

Como a permuta funciona na incorporação

É o modelo dominante de aquisição de terreno urbano: o incorporador não desembolsa o preço da área, paga com o que vai construir.

1
O proprietário transfere o terreno e recebe unidades a construir, em proporção acertada.
2
A ausência de ingresso financeiro é o que caracteriza a permuta sem torna.
3
Havendo parcela em dinheiro, há torna, e a parcela paga tem tratamento próprio.
4
A operação é única para o negócio, mas para o fisco ela pode conter duas: aquisição do terreno e alienação de unidades.

A divergência

Dois entendimentos, nenhum pacificado

Este é um dos assuntos em que dizer qual lado vence seria inventar segurança que não existe.

1
A divergência entre fisco e contribuinte está em haver ou não receita quando não há ingresso.
2
O entendimento administrativo tende a reconhecer receita, avaliada pelo valor das unidades entregues.
3
Parte da jurisprudência afasta a tributação por ausência de acréscimo patrimonial na troca.
4
O regime de apuração adotado pela incorporadora influencia o desfecho, e não apenas a natureza da operação.

O que se controla

A forma da operação e o registro

Não se controla o resultado da discussão. Controla-se como a operação foi desenhada e escriturada, e isso pesa.

1
A forma de escrituração da permuta é o elemento que a análise examina primeiro.
2
Instrumento que descreve a operação como permuta, e não como duas compras e vendas, sustenta melhor a tese do contribuinte.
3
Avaliação das unidades entregues precisa ter critério documentado, não valor atribuído por conveniência.
4
Estruturar com essa pergunta antes de assinar custa menos do que discutir depois de autuado.

Permuta de terreno sem torna: por onde começar

A conferência é feita sobre a documentação da empresa, antes de qualquer proposta. Pontos que aparecem com frequência: ausência de ingresso financeiro, divergência entre fisco e contribuinte e forma de escrituração.

O método

Como a revisão tributária é conduzida

A ordem é sempre a mesma, e ela começa pela documentação, não pela tese. Proposta antes de conferência é proposta sobre suposição.

1
Conferência documental do que a empresa de fato faz, contra o que a escrituração e as notas descrevem. Divergência entre atividade real e atividade declarada é a origem mais comum de recolhimento a maior.
2
Comparação entre os regimes possíveis com os números do período, não com média de setor. Simples Nacional, lucro presumido e lucro real mudam de posição conforme a folha e a margem da própria empresa.
3
Levantamento do que foi recolhido nos cinco anos anteriores. O prazo do art. 168 do Código Tributário Nacional é contado de cada recolhimento, um a um, e o mais antigo prescreve a cada mês que passa.
4
Medida judicial apenas quando a via administrativa não resolve. Boa parte do que se recupera sai de retificação e de pedido administrativo, sem processo.

A presunção do lucro presumido não é a mesma para toda atividade. A Lei nº 9.249/95 fixa percentuais distintos por tipo de receita, e aplicar o percentual errado produz recolhimento a maior que se repete em todo trimestre, sem que nada na guia indique o erro.

A recuperação do que foi pago a maior segue o prazo de cinco anos do Código Tributário Nacional, contado de cada recolhimento. O valor volta corrigido pela Selic, por restituição ou por compensação com tributos federais vincendos, e a escolha entre as duas vias depende do volume de débitos que a empresa tem a vencer.

Permuta de terreno sem torna: estabelecimento de saúde licenciado — A base menor alcança o estabelecimento que presta o serviço, não a especialidade de quem atende.

Perguntas frequentes

Perguntas sobre permuta de terreno sem torna

A permuta de terreno sem torna é tributada?+

Não há resposta pacificada, e essa é a informação honesta. Existe entendimento administrativo no sentido da tributação e jurisprudência em sentido contrário. A análise do caso concreto precede qualquer expectativa.

Vale a pena discutir?+

Depende do valor envolvido, do regime de apuração e de a operação já ter sido realizada ou estar em estruturação. Em matéria controvertida, essa avaliação é feita antes, não depois.

E se houver torna?+

A parcela paga em dinheiro tem tratamento próprio e é a parte menos controvertida da operação. A separação entre permuta e torna precisa estar clara no instrumento.

Corro risco de autuação pela Receita Federal?+

O risco existe em qualquer apuração, mas é reduzido quando a empresa efetivamente presta os serviços equiparáveis e a mudança de base é amparada por decisão judicial. A tese está pacificada no Superior Tribunal de Justiça desde 2009 e vem sendo confirmada por diferentes Tribunais Regionais Federais.

Como recebo de volta o que já paguei a mais?+

Os valores recolhidos indevidamente nos últimos cinco anos podem ser recuperados por compensação com tributos federais futuros ou por restituição, com correção pela taxa Selic. A escolha entre as duas vias depende do volume de débitos federais que a empresa tem a vencer.

Fontes

Onde conferir o que está nesta página

Tudo o que se afirma aqui pode ser lido na fonte. Os endereços vão para o texto oficial, não para resumo de terceiro.

Lei nº 9.249/1995: os arts. 15 e 20 fixam as presunções do lucro presumido, atividade por atividade.
Código Tributário Nacional: o art. 14 traz os requisitos da imunidade e o art. 168 o prazo de cinco anos para repetição.
Lei Complementar nº 116/2003: a lista de serviços, o local da prestação e a não incidência na exportação.
Constituição Federal: o art. 150, VI, e o art. 195, §7º, são a base das imunidades invocadas aqui.
Receita Federal: o órgão que administra os tributos federais e analisa restituição e compensação.

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