Direito tributário · DF

Regime tributário de incorporadora em Brasília

Na incorporação, a unidade de apuração pode ser a obra, e não a empresa. Isso muda tudo.

Vinícius Sanches Urzêda

OAB/GO 44.657 · Especialista em Direito Tributário pelo IBET

Resposta direta

Regime tributário de incorporadora em Brasília: por empreendimento, não por empresa

No regime tributário de incorporadora em Brasília, o ponto de partida é uma peculiaridade do setor: existe regime especial de tributação aplicável por empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, com apuração separada da empresa. A mesma incorporadora pode, legitimamente, ter obras em regimes diferentes, e a escolha é feita obra por obra, no momento da afetação.

Regime tributário de incorporadora em Brasília: apuração por empreendimento afetado — A afetação separa o patrimônio da obra do da empresa, e a apuração acompanha essa separação.

A estrutura

Afetação e apuração separada

O patrimônio de afetação existe para proteger o adquirente: o terreno e as acessões da obra ficam apartados do patrimônio geral da incorporadora. O regime tributário acompanha essa separação.

1
A afetação do empreendimento é averbada na matrícula e é o pressuposto da adesão ao regime especial.
2
A apuração passa a ser por obra, com recolhimento unificado sobre a receita daquele empreendimento.
3
A adesão é irretratável em relação ao empreendimento afetado, o que torna a decisão de entrada definitiva para aquela obra.
4
Empreendimento não afetado segue a apuração geral da empresa, com a presunção aplicável à venda de imóvel construído.

O momento

Quando a receita existe

Incorporação vende antes de entregar, e recebe ao longo de anos. Definir quando a receita é tributável é metade da apuração do setor.

1
Na unidade vendida na planta, o contrato é assinado muito antes da entrega, e o recebimento é parcelado.
2
O regime de reconhecimento da receita precisa estar coerente entre a escrituração contábil e a apuração fiscal.
3
Distrato e devolução de unidade exigem ajuste da receita já tributada, e esse ajuste costuma ser esquecido.
4
Juros e correção sobre parcelas têm natureza própria e não se confundem com a receita de venda da unidade.

A discussão

Permuta de área, sem dinheiro trocando de mão

Boa parte dos terrenos em Brasília é adquirida por permuta: o dono do terreno recebe unidades em vez de preço. A questão é se isso é receita.

1
Na permuta de área sem torna, não há ingresso financeiro, e a discussão é se há receita tributável para a incorporadora.
2
A administração tributária e os contribuintes divergem sobre o ponto, e há decisões judiciais em sentidos distintos.
3
A resposta depende do regime de apuração adotado e da forma como a operação foi escriturada.
4
Permuta com torna tem tratamento distinto na parcela paga em dinheiro, e essa separação precisa estar no contrato.

Regime tributário de incorporadora em Brasília: por onde começar

A conferência é feita sobre a documentação da empresa, antes de qualquer proposta. Pontos que aparecem com frequência: afetação do empreendimento, unidade vendida na planta e permuta de área.

O método

Como a revisão tributária é conduzida

A ordem é sempre a mesma, e ela começa pela documentação, não pela tese. Proposta antes de conferência é proposta sobre suposição.

1
Conferência documental do que a empresa de fato faz, contra o que a escrituração e as notas descrevem. Divergência entre atividade real e atividade declarada é a origem mais comum de recolhimento a maior.
2
Comparação entre os regimes possíveis com os números do período, não com média de setor. Simples Nacional, lucro presumido e lucro real mudam de posição conforme a folha e a margem da própria empresa.
3
Levantamento do que foi recolhido nos cinco anos anteriores. O prazo do art. 168 do Código Tributário Nacional é contado de cada recolhimento, um a um, e o mais antigo prescreve a cada mês que passa.
4
Medida judicial apenas quando a via administrativa não resolve. Boa parte do que se recupera sai de retificação e de pedido administrativo, sem processo.

A presunção do lucro presumido não é a mesma para toda atividade. A Lei nº 9.249/95 fixa percentuais distintos por tipo de receita, e aplicar o percentual errado produz recolhimento a maior que se repete em todo trimestre, sem que nada na guia indique o erro.

A recuperação do que foi pago a maior segue o prazo de cinco anos do Código Tributário Nacional, contado de cada recolhimento. O valor volta corrigido pela Selic, por restituição ou por compensação com tributos federais vincendos, e a escolha entre as duas vias depende do volume de débitos que a empresa tem a vencer.

Regime tributário de incorporadora em Brasília: a diferença que aparece na guia de recolhimento — A diferença é de 5,4 pontos percentuais da receita bruta elegível, e ela se repete todo exercício.

Perguntas frequentes

Perguntas sobre regime tributário de incorporadora em Brasília

O regime tributário de incorporadora em Brasília obriga a afetar todas as obras?+

Não. A afetação é por empreendimento e é uma escolha da incorporadora, com efeitos societários além dos tributários. Empresa com várias obras pode ter algumas afetadas e outras não.

Construtora e incorporadora são a mesma coisa para o fisco?+

Não. Prestar serviço de construção para terceiro e incorporar para vender são atividades distintas, com naturezas de receita distintas. Empresa que faz as duas precisa separar as receitas na apuração.

Como fica o imposto municipal na incorporação?+

Venda de unidade própria não é prestação de serviço e não atrai o imposto sobre serviços. Ele aparece nos serviços tomados de terceiros para a obra, com retenção quando devida.

Corro risco de autuação pela Receita Federal?+

O risco existe em qualquer apuração, mas é reduzido quando a empresa efetivamente presta os serviços equiparáveis e a mudança de base é amparada por decisão judicial. A tese está pacificada no Superior Tribunal de Justiça desde 2009 e vem sendo confirmada por diferentes Tribunais Regionais Federais.

Como recebo de volta o que já paguei a mais?+

Os valores recolhidos indevidamente nos últimos cinco anos podem ser recuperados por compensação com tributos federais futuros ou por restituição, com correção pela taxa Selic. A escolha entre as duas vias depende do volume de débitos federais que a empresa tem a vencer.

Fontes

Onde conferir o que está nesta página

Tudo o que se afirma aqui pode ser lido na fonte. Os endereços vão para o texto oficial, não para resumo de terceiro.

Lei nº 9.249/1995: os arts. 15 e 20 fixam as presunções do lucro presumido, atividade por atividade.
Código Tributário Nacional: o art. 14 traz os requisitos da imunidade e o art. 168 o prazo de cinco anos para repetição.
Lei Complementar nº 116/2003: a lista de serviços, o local da prestação e a não incidência na exportação.
Constituição Federal: o art. 150, VI, e o art. 195, §7º, são a base das imunidades invocadas aqui.
Receita Federal: o órgão que administra os tributos federais e analisa restituição e compensação.

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